Взлет цен на жилую недвижимость: пузырь - провалы рынка выпуск

В конце 1980 года, Японии наблюдался одновременный пузырь фондового рынка засушливых рынка недвижимости. Лопнут эти пузыри прервала свою экономику более десяти лет. Аналогичный кризису в США, в сочетании с плохой ответ политики, может иметь аналогичные последствия здесь.

Недавнего падения цен на акции, наконец, заставил большинство политических аналитиков и экономистов признают, что рынок ценных бумаг был пузырь на 1998-2000 пиков. Кроме того, недавнее падение доллара увеличился признание того, что курс доллара тоже был переоценен. Экономики до сих пор не рассматривать все нарушения созданные дефляции этих двух пузырьков. Этот процесс займет некоторое время, и коррекция стоимости доллара по-прежнему далека от завершения. Однако экономика в настоящее время разработаны третий пузырь, крах которых также представляет собой серьезную опасность для экономики.

Это третий пузырь на рынке жилья. С 1995 года цены на жилье выросли продажи гораздо быстрее, чем общий уровень инфляции. За это семь лет, цены на жилье, продажи выросли более чем на 47 процентов в номинальном выражении, сумма, которая составляет почти 30 процентов выше общего уровня инфляции. (1) Настоящий взлет цен на жилье, перевел на дополнительные $ 2,7 трлн в жилищном богатства, более $ 35000 в среднем владелец дома, по сравнению с имеющим только поспевает домой цены продажи "с общим уровнем инфляции. (2)

Этот рост цен на жилье имеет существенные краткосрочные последствия для экономики В первую очередь, это способствует сохранению жилищного продаж и строительства новых домов, так как многие семьи покупки дома по крайней мере частично, полагая, что их цена будет по-прежнему опережать темпы инфляции в будущем. Жилищный продажи остались на или вблизи рекордного уровня во всем последнего спада. Высокие цены на жилье также способствовали потребительских расходов в целом Поскольку некоторые недавние исследования показали, домохозяйства зрения стоимости их дома в качестве важного источника благосостояния в будущем (например, дело и др.. 2001; Dynan и Маки 2001; Маки и Палумбо 2001 ). Когда они видят, подниматься цены на жилье, они чувствуют себя менее необходимо сохранить для будущего. Кроме того, увеличение стоимости жилья позволяют домохозяйствам непосредственно увеличивать свое потребление за счет заимствования под их более справедливый подход. Отчасти в результате этого взлет цен на жилье, потребления оставался высоким и уровень сбережений остались около рекордно низкого уровня, даже если declinin г фондового рынка существенно сократили богатство десятков миллионов семей.

Хотя краткосрочные последствия кризиса жилищного строительства оказаться очень полезной - как это было в случае с пузырем акций и доллара пузырь - долгосрочные последствия от возможных дефляции может быть чрезвычайно вредной как для экономики в целом и десятки миллионов семей, которые увидят большую часть своей справедливости исчезнуть неожиданно. Экономика потеряет важным источником спроса, жилищного строительства и падает эффект богатства идет в обратном направлении. Этот результат замедлится экономика уже оправилась от последствий краха фондового пузыря. Потеря жилья справедливости будет еще один удар по бэби-бумеров на грани ухода на пенсию, многие из которых просто терпели большие убытки на фондовом рынке.

К сожалению, большинство из политического и экономического руководства страны остается обращая внимания на опасность фондового рынка и доллара пузыри, пока они не начали снижаться. Эта неудача создал основы для экономической неопределенности в настоящее время сталкивается страна. Проблемы, связанные с дефляцией на рынке акций и доллара пузыри будут еще более усугубляется дефляция на рынке жилья. Этот процесс будет еще более болезненным, если жилищный пузырь, это позволило расширить еще больше до коллапса.

В первом разделе этого документа рассматриваются доказательства того, что на рынке жилья на самом деле переживает пузырь. Это показывает, что 1990-е годы видели взлет цен на жилье, что является беспрецедентным в пост - Вторая мировая война эпохи. Второй точки разделе перечислены некоторые из возможных последствий для цен на жилье "возвращении к более нормальным уровням. В третьем разделе кратко рассматриваются ближайшие перспективы экономики, с учетом вероятного краха на рынке жилья. Краткий вывод следующим образом.

Свидетельство пузырь на рынке жилья

Несмотря на то, не спорит, что цены на жилье значительно опережает темпы инфляции за последние семь лет, вполне возможно, что цены на жилье выше отражают изменения в основополагающие основы, которые привели людей уделять повышенное значение жилья в собственность. Это именно то, что ФРС Алан Гринспэн Председатель утверждал в недавнем выступлении перед Конгрессом ("ФРС Chief" 2002). В этом разделе рассматриваются данные в пользу такого изменения в основных принципах.

Прежде чем взглянуть на данные, стоит отметить, что очень похожие аргументы, касающиеся изменений в основы были сделаны теми, кто считает, что цены на акции на пике пузыря были оправданы, или, что высокий курс доллара сохранится, несмотря на быстро растущих текущих -счет дефицита. Многие видные экономисты, в том числе г-н Гринспен, выдвинул такие аргументы. В связи с недавним снижением фондового рынка и курса доллара, эти аргументы кажутся гораздо меньше доверия, чем они могут иметь два или три года назад.

Первый вопрос, который рассмотрит есть ли возможно, были изменения в стоимости, что люди место на жилье, в отличие от других товаров. Иными словами, если произошел сдвиг во вкусах людей, в результате либо рост доходов, рост населения, или просто случайный фактор, который привел, чтобы люди ценили жилья больше, чем они были ранее, то выше цены на жилье может быть связано с фундаментальными факторами , а не временной пузырь.

Сложившейся структуры потребительских расходов в послевоенный период и тенденций в динамике реальных цен на жилье обеспечить пролить некоторый свет на этот вопрос. В первой колонке таблицы 1 показывает процент потребительских расходов, которые относятся к аренде или эквивалент аренды владельца, в пяти различных точек в послевоенный период. (3) (Эквивалент аренды Владелец является стоимость аренды жилья, занимаемого владельцами шт.) Второй и третий столбцы показывают аренду индекс цен за этот период, а также общий индекс потребительских цен (ИПЦ) на эти же годы.

Во-первых стоит отметить, что доля потребительских расходов происходит на жилье (аренда и прокат эквивалентной владельца) и в самом деле больше, чем в послевоенный период, с 13,9 процента в 1951 году до 26,8 процента расходов в период с 1993 по 1995 год. Тем не менее, темпы роста жилищного доля расходов была острой в период с начала 1970-х до начала 1980-х, когда этот показатель вырос с 17,4 процента до 25,2 процента. Темпы роста в жилищном доля существенно замедлился в период с начала 1980-х до середины 1990-х годов, увеличившись на 1,6 только процентных пункта по сравнению одиннадцать лет.

Эта история хорошо вписывается в основные демографические послевоенный период. Бэби-бумеры становятся взрослыми и начала их собственных семей в больших количествах в 1970-х и начале 1980-х. К концу 1980-х годов подавляющее большинство бэби-бумеров уже жили сами по себе. Поэтому нет ничего удивительного в том, что рост в жилищном доля расходов будет значительно замедлились. Нынешняя демографическая структура предполагает, что должно быть некоторое снижение спроса на жилье, а бэби-бума когорты ближе к выходу на пенсию. (4)

Второй поразительный факт, что не существует очевидная связь между скоростью увеличения доли жилья в общем объеме потребления и темпы роста расходов на аренду. Расходы на аренду сделал расти быстрее, чем общий ИПЦ в период с 1951 по 1961 год, а доля жилищных расходов также резко возросло. Расходы на жилье выросли на 26,9 процента за этот же период, а общий уровень инфляции составил всего 14,8 процента.

Однако, в период с начала 1970-х (1971-72) в начале 1980-х (1982-84), расходов на жилье фактически увеличилась несколько меньше, быстрее, чем ИПЦ (101,7 процента расходов на аренду, по сравнению с 116,1 процента ИПЦ в целом), даже при наличии значительного увеличения жилищного доля потребительских расходов за этот период. Короче говоря, жилищного строительства видимому, могут идти в ногу с быстрым ростом спроса в течение этого периода, так что без увеличения относительных цен на жилье. Принимая период в целом, нет четкой тенденции цен на жилье, перейти на другой уровень по сравнению с другими ценами. Среднегодовой прирост индекса стоимости аренды с 1951 по 1994 был 3,27 процента, практически совпадает с 3,29 процентов среднегодовой рост для ИПЦ в целом.

Жилье, очевидно, в несколько ограниченном предложении в краткосрочной перспективе, поэтому вполне вероятно, что быстрый рост доходов, как мы видели в конце 1990-х, в сочетании с резким рыночного благосостояния, приведут к временной выполнения до цен на жилье, поскольку спрос превышает предложение. Но в таблице 1 данные не дают оснований полагать, что этот эффект будет длительным и приводит к постоянному увеличению цен на жилье. Рост рыночного благосостояния уже был отменен, и роста доходов конце 1990-х не было чрезвычайных послевоенной стандартов.

Средний доход семьи увеличился на 2,3 процента ежегодно в период между 1993 и 2000 годах. Для сравнения, средний доход американской семьи вырос более чем на 3,1 процента ежегодно, начиная с 1947 по 1973 гг. Это гораздо более быстрый и устойчивый рост доходов семьи привели лишь очень постепенное увеличение доли расходов на жилищное строительство, и только незначительное увеличение относительной цены на жилье, так что нам не следует ожидать больших изменений ни в спрос на жилье или в его относительной цены от роста доходов в 1990 году. Кроме того, согласно данным обзора потребительских расходов, доля расходов семьи на жилищное строительство на самом деле немного падает по мере увеличения доходов (ftp://ftp.bls.gov/pub/special.requests/ce/share/2000/income . TXT). Это означает, что если доходы были продолжать расти здоровыми темпами, то относительный спрос на жилье будут снижаться. Иными словами, эти данные показывают, что рост спроса может привести к временному увеличению цен на жилье, поскольку спрос превышает предложение. Но, как нового жилья приходится на марки и др., это рост цен на жилье должно быть отменено.

Хотя нет никаких оснований полагать, что имело место резкое увеличение основного спроса на жилье, вполне возможно, что жилья в собственность стала относительно более привлекательной, чем аренда, которая в свою очередь может приводить к подъему цен домов. Стоит отметить, что большинство преддверии реальной стоимости нового жилья за последние семь лет в результате роста цен на владение домом по сравнению с ценами на аренду один. Рисунок 1 сравнивает путь аренду индекс в ИПЦ с Управлением федеральной жилищной Цена предприятия надзора (OFHEO) Дом Индекс цен с момента ее создания в 1975 году в первом квартале 2001 года. Оба индекса дефлируются ИПЦ (за вычетом жилищного компонента), поэтому они показывают реальную стоимость дома покупки и аренды.

Как можно видеть, большая часть роста индекса цен на жилье (HPI), в течение последних семи лет представляет собой отклонение от индекса аренды ИПЦ. В течение этого периода аренды индекс вырос менее чем на 10 процентов в реальном выражении, в то время HPI вырос на 29,2 процента. В целом, эти показатели остались достаточно близко друг к другу. Там были расхождения в прошлом, как в конце 1970-х и конца 1980-х, когда индекс ГПЖ росли быстрее, чем индекс аренды КЗЖ, но в обоих случаях эти расхождения были за которым последовал период, в котором HPI снизился по сравнению с ИПЦ Аренда индекса.

Не следует удивляться тому, что эти показатели будут, как правило, двигаться примерно такими же темпами, так как движения в один индекс должен повлиять на движения в другой. Например, если стоимость покупки дома резко возрастает, как это было в последние годы, можно было бы ожидать, что это увеличение будет получить передал в высших арендной платы, в качестве владельцев арендного жилья попытка компенсировать более высокие цены покупки из своих арендаторов. Аналогичным образом, если арендная плата начинает падать, или, по крайней мере, не в ногу с инфляцией, то разумно ожидать, что это снижение будет в конечном итоге оказать понижательное давление на цены на недвижимость. Как жильцы могут получить более выгодные сделки по аренде, то они будут менее хотелось выскочить на покупку дома. Кроме того, потенциальные покупатели недвижимости, которые заинтересованы в сдача в аренду жилья не будет платить столько для дома, как снижение арендной платы.

Этот последний момент стоит отметить, тем более что произошло некоторое снижение темпов роста индекса аренды КЗЖ в последние месяцы. Номинальный темп роста арендных ставок составил 4,6 процента во второй половине 2001 года. Этот ежегодный показатель снизился до 4,1 процента в первые три месяца 2002 года, и только 2,6 процента во втором квартале 2002 года. (5) Эти данные всегда несколько неустойчивой, но эта схема представляется, указывают на значительное снижение темпов роста в аренду компонента. Теперь, кажется, движется со скоростью, которая очень близка к общей инфляции. Кроме того, стоит отметить, что ставка арендной платы вакансий достигнут 9,1 процента в первом квартале 2002 года самый высокий показатель по записи с Бюро переписи населения первым начал собирать эти данные в 1960 году. (6)

Прежде чем рассмотреть, может ли быть правдоподобным объяснением расхождения цен на жилье и арендной платы, важно отметить, что на рынке жилья зависят от конкретного региона. Хотя национальные данные показывают, что цены на жилье в среднем возросли гораздо больше, чем уровень инфляции за последние семь лет, этот показатель не так во всем мире. Таблица 2a показывает совокупное увеличение расходов на жилье в центральных районах с высокими темпами жилья рост цен за последние десять лет. Как видно, в этой десятке списка, кумулятивный показатель роста цен был около 80 процентов за последние пять лет. Девять из десяти столичных районов с наиболее высокие темпы роста цен на жилье находятся в Калифорнии. Существует, конечно, огромные изменения в темпах роста цен на жилье по всей стране. Таблица 2b показывает десять столичных районах медленный темп роста цен. (Таблица 3 показывает, пять лет и один год показатель роста цен в каждом из пятидесяти штатов.) Средний рост цен на дома для этой второй группы в возрасте до 15 процентов.

Большие изменения на региональных рынках жилья важно по двум причинам. Во-первых, создается впечатление, что многие региональные рынки не испытывали пузырь на рынке жилья, а цены на дома переехали более или менее в ногу с общим уровнем инфляции. По-видимому, областей, которые не были затронуты пузырь не увидим резкое снижение цен на жилье, когда пузырь сдувается. Во-вторых, так же, как цены на жилье не расти теми же темпами во всем мире во время пузыря, они не будут выкачивать все с той же скоростью, когда этот пузырь лопнет. Это означает, что если снижение цен на 10 процентов по всей стране, некоторые регионы могли бы увидеть снижение цен на 20 процентов и более. 20 процентов снижение цен общенациональной может быть связано с падения цен более чем на 40 процентов в некоторых региональных рынках. Конечно, в некоторых областях, быстро растущие цены может быть связано с фундаментальными факторами, регион более привлекательным, как и некоторые из компаний, чьи акции цены наблюдались значительные успехи в 1990-х годов действительно быстро растет, прибыльных предприятий. Просто потому, что цены выросли на участок с жилищный пузырь, не гарантирует, что они будут падать на большую величину, когда этот пузырь лопнет.

Там могут быть факторы, которые оправдывали бы увеличение разрыва между индексом и аренда HPI, самое главное более низкие процентные ставки, но при ближайшем рассмотрении, маловероятно, что эти факторы объясняют расхождения показано на рисунке 1. Хотя номинальные процентные ставки, ипотека в настоящее время находится на самом низком уровне с 1960 года, то реальная процентная ставка ипотечного кредитования (разница между курсом ипотеки и инфляции), что может оказывать воздействие на цены на жилье. Это не сильно отличается от ставки в середине 1990-х годов, прежде чем взлет цен на жилье начали.

Например, круглогодично среднем ипотечные ставки в 1993 году составил 7,2 процента. Уровень инфляции в 1993 году 2,7 процента, что означает реальную процентную ставку ипотеки 4,5 процента. Хотя номинальные ставки по ипотеке снизились чуть менее 6,4 процентов в течение последних недель (с середины июля 2002 года), уровень инфляции за прошлый год было всего 1,1 процента, что будет означать реальную процентную ставку ипотечного чуть менее 5,3 процента, что несколько выше середине 1990-х курсов. (7) Даже если покупатели жилья ожидают, что годовая инфляция вырастет до 2,5 процента, было бы еще воплотить в реальной процентной ставкой ипотеки 3,9 процента. Иными словами, не ясно, что имело место много, если таковые имеются, снижение реальных ставок по кредитам в период до быстрый взлет цен на жилье.

Стоит также отметить, что движения цен показано на рисунке 1 не поддерживают мнение, что процентные ставки играют важную роль в определении относительного движения цен цен на жилье и расходы на аренду. Например, рост реальных процентных ставок в начале 1980-х, из-за резкого снижения темпов инфляции, были намного больше, чем изменения в реальных процентных ставок в середине и конце 1990-х. Тем не менее, изменения относительных цен на покупку дома и сдачи в аренду было гораздо меньше, чем то, что мы видели в конце 1990 года.

Хотя вполне возможно, что покупатели жилья их интересуют только номинальная процентная ставка, потому что они не признают изменения уровня инфляции, то это еще не может дать разъяснения по поводу резкого расхождения в индексе цен домой и аренду индекс стоимости последнего семь лет. Существовал гораздо острее падение в номинальном интересы с начала 1980-х годов до конца 1980-х годов, со скоростью падения проценты по ипотечным кредитам в среднем с 14,9 процентов в 1981-82 до 9,3 процентов в 1987-88 гг, что было связано с гораздо меньшим расхождения индекса цен на недвижимость и аренду индекса стоимости.

Существует одна конечная точка стоит отметить о процентных ставках и возможности, существующие в пузырь на рынке жилья. Если это действительно было так, что низкие процентные ставки объяснить большой разрыв между индексом цен на недвижимость и аренду индекса, то мы должны ожидать, этот пробел необходимо обратить вспять раз процентных ставок. Представляется маловероятным, что ставки по ипотечным кредитам останутся на своих нынешних минимума на неопределенный срок. Особенно это вряд ли данный прогнозы большой бюджетный дефицит в обозримом будущем. Если нынешние низкие процентные ставки, объясняет рост цен на жилье, то на рынке жилья будет окунуться раз процентные ставки возврата к более нормальным уровням. Вид процентной ставки, в то время как почти наверняка неправильно по причинам, отмеченным выше, на самом деле поддерживает тот аргумент, что цены на жилье наблюдается неустойчивое пузырь.

Есть и другие факторы, которые могли бы объяснить различия в собственность и аренду жилья, но они чаще всего едут в ту сторону. Например, проценты по ипотечным кредитам не облагается налогом для тех, кто перечислить. Но этот налоговый вычет будет стоить меньше, если ставка налога ниже. Снижение налогов, принятый Конгрессом в прошлом году снижена предельная ставка налога для большинства налогоплательщиков. Этот результат был бы сократить сбережения от налоговых льгот, тем самым делая покупки жилья в сравнительно менее привлекательным по сравнению с арендой. Точно такая же ситуация будет применяться в отношении государственных и местных налогов на недвижимость.

Короче говоря, не вызывает сомнений, что произошло быстрого выполнения в стоимость покупки дома за последние семь лет. С 1995 года реальный индекс цен на дома выросло 29,2 процентных пункта больше, чем уровень инфляции. Примерно две трети этого прироста связано с ростом цен на владение домом по сравнению с арендой, как реальный показатель аренды выросла менее чем на 10 процентов за тот же период. Существует мало оснований полагать, что увеличение арендной платы может быть объяснено увеличением спроса на жилье по сравнению с другими товарами потребления, так как демографические нации на самом деле показывают, что относительный спрос на жилье должно быть меньше. Существует также мало оснований полагать, что процентные ставки, или любой другой фактор, можно объяснить расхождение между индексом и аренда ХПИ. Аренда индекса существенно замедлился в последние два квартала, а доля вакантных возросла. Поскольку эти два индекса, как правило переехал в тесном сотрудничестве и в прошлом, вполне вероятно, что будет следовать HPI индекса аренды в ближайшие месяцы, первый показ значительно более медленный рост. В последующие месяцы, вполне вероятно, что ИНН будет падать в реальном выражении, и, возможно, в номинальном выражении, пока он не вернулся вблизи ее до начала жилищного бума позицию по отношению к аренде индекса.

Последствия дефляции на рынке жилья

Дефляция на рынке жилья будет иметь и значительные макроэкономические последствия, существенно замедляя экономики и значительное воздействие на благосостояние запасы большинства семей в стране. Эти вопросы решаются в свою очередь ниже.

Мыльный пузырь недвижимости помогла сохранить экономике за последние полтора года с помощью своих прямое и косвенное влияние. Непосредственного влияния на рынке жилья стало увеличение спроса на жилье. Из-за пузыря, люди покупают дома в качестве инвестиций, которые они ожидают роста стоимости, а не просто как место для жизни. Это ожидание, что цены будут продолжать расти приводит семьям купить больше или дома, чем если бы они просто считали свои дома (ов), место для жизни. В 2001 году жилье в среднем только до 4,4 процента номинальный валовой внутренний продукт (ВВП). Его доля несколько возросла и достигла 4,5 процента в первом квартале 2002 года. Для сравнения, в 1993-95 годы, прежде чем на рынке жилья начал раздувать, расходы на жилье в среднем только 3,9 процентов от номинального ВВП. Логично ожидать, что после краха на рынке жилья, расходы на жилье, как доля ВВП, возвращаются на свои предварительные пузырь уровнях. В самом деле, вполне вероятно, что itures жилья может упасть затратить несколько ниже этого уровня, из-за высокого уровня жилищного строительства в "пузырь".

Мыльный пузырь недвижимости имеет также стимулировало потребление. Жилищный шпоры потребления в двух направлениях. Как прямое действие, то приобретение мебели и других предметов домашнего обихода связанные с переездом в новый дом. Непрямой эффект оказывает эффект богатства, в результате с большей справедливости в доме. Когда семья видит стоимость его дома расти, это, вероятно, чувствуют себя менее необходимо сохранить для будущего, так как его богатство растет без сохранения. Высшее цены на жилье также предоставить семьям простой способ одолжить для поддержки дополнительных потребления, поскольку они могут рефинансировать существующую ипотеку или брать заем на увеличение стоимости их дома. Ясно, что это произошло в крупных масштабах в последние год-полтора, а рефинансирование взлетели до рекордных уровней.

Недавние исследования показали, размер богатства эффект, связанный с богатством в жилищное строительство примерно 6 процентов, это означает, что каждый доллар, увеличение стоимости жилья связано с шесть центов за собой дополнительные расходы потребления (на примере др.. 2001). Для сравнения, обычные оценки эффект богатства на складе положить эффект на 3-4 процентов (см., например, Dynan и Маки 2001; Маки и Палумбо 2001). Это означает, что на основе каждого доллара, влияние богатства в жилье значительно больше, чем влияние богатства на складе. Относительно большие богатства эффект от жилья может помочь объяснить, почему потребительские расходы по-прежнему сильны в 2001 и 2002, как и фондовый рынок потерял около 50 процентов своей стоимости.

Однако, если на рынке жилья обеспечивается за счет пузыря, то это стимул для потребления в конечном итоге будут потеряны, а. Эта оценка эффекта богатства жилья позволяет получить грубую оценку спроса, которая будет потеряна из дефляции на рынке жилья. Таблица 4 показывает, оценки падения спроса со стороны потребления и инвестиций в жилищное строительство, которые в результате дефляции на рынке жилья. "Большой мыльный пузырь" сценарий предполагает, что весь прирост индекса цен на дома по сравнению с арендой индекс стоимости (некоторые из которых состоялась в 1980-х) представляет собой пузырь, который будет обращен вспять. Предположение о воздействии на инвестиции в жилье велика, как и подобает с учетом размеров предполагается снижение стоимости жилья (22 процентов). (8) Этот сценарий предполагает, что инвестиции в жилье падает с нынешнего уровня в 4,5 процента ВВП до 3,2 процента ВВП, что он ударил в желоб 1990-91 рецессии. Маленький пузырь сценарий предполагает, что только половина он т рост индекса цен на дома по сравнению с арендной платы индекса обусловлено пузырь.

Сокращение спроса в результате любом сценарии были бы значительными. В сценарии большой пузырь, снижение спроса будет равен примерно 2,9 процента ВВП. Если такого снижения не было компенсировано повышением спроса в других странах, этот спад будет связан с ростом безработицы составлял примерно 1,5 процентных пункта. В сценарии мало пузыря, снижение спроса будет равен примерно 1,4 процента ВВП. Даже это более скромное влияние будет существенным в экономике, которая все еще страдает от спада инвестиций в результате распада технологий пузырь конца 1990-х.

Как важно, как и макроэкономические последствия краха на рынке жилья может быть, влияние на бытовые финансов может быть еще более серьезными. Для большинства домашних хозяйств, их дома, безусловно, наиболее важный актив. Если стоимость их дома капли неожиданно рушится пузырь жилищного строительства, то многие семьи, вдруг оказываются в значительно меньше богатства. Снижение стоимости дома, возможно, имеет мало семья собирается оставаться в своем нынешнем доме в течение длительного периода времени. Тем не менее, он может внести большой разницы семей приближается к пенсионному возрасту, которые могут предвидеть переходит в меньшей дома и, используя некоторые из справедливости в их нынешнем доме, чтобы обеспечить участие их пенсионного дохода. В этом случае, конец кризису на рынке жилья будет означать, что эти семьи выиграли бы намного меньше потенциального дохода такого рода сокращения, которые могут существенно уменьшить пенсионного дохода для многих семей.

Конец кризису на рынке жилья также может привести к серьезным финансовым сбои, так как многие семьи уже с крупной задолженностью. Отношение долга к nonmortgage располагаемый доход составляет рекордные 21,9 процента, больше, чем за три полных процентных пунктов выше пика отношения долга хитом в 1980-е годы цикла. (9) среднее соотношение капитал собственников жилья к рыночной стоимости жилой недвижимости составил 55 процентов в первом квартале 2002 года. Хотя этот показатель был несколько ниже, в 1997 и 1998, последняя цифра намного ниже исторического среднего значения. Отношение собственных средств стоимость более чем 67 процентов всей 1960-х годов, 1970-х, и 1980-х. Поскольку численность населения, в среднем, значительно старше, чем в предыдущие десятилетия, осенью этого года в капитал значение соотношения бросается в глаза.

Тем не менее, отношение собственного капитала к стоимости соотношение резко снизится, если цены на жилье были бросить в результате дефляции пузыря. Таблица 5 показывает отношение собственного капитала к стоимости отношений за предыдущие пять лет и в 2001 году. Она также показывает, что отношение собственного капитала к стоимости отношения будут в случае резкого падения цен на жилье. "Большой пузырь коллапса" сценарий предполагает, 22 процентов снижения цен на жилье. "Небольшой пузырь коллапса" сценарий предполагает, 11 процентов снижения цен на жилье. Из таблицы видно, что в больших сценарий коллапса пузыря, среднее соотношение собственного капитала к стоимости упадет до чуть более 40 процентов. Даже в малых сценарий коллапса пузыря, отношение собственного капитала к оплате будет находиться под 50 процентов, гораздо ниже, чем в каких-либо предварительных момент в истории.

Воздействие такого рода спад на рынке жилья, конечно, существует широкое разнообразие в разных регионах. Снижения цен на жилье не будет равномерно между регионами, так же, как бум последних семи лет не равномерно (Это не простой вопрос, чтобы предсказать, какие регионы больше всего пострадают, высокий уровень цен по отношению к более Последнее десятилетие, возможно, отражает реальное улучшение в относительной привлекательности конкретного региона.) Но региональные различия на рынках жилья означает, что если снижение цен национальном в среднем на 11 процентов, тогда не будет тех регионах, где снижение составляет 15 или 20 процентов , и если национальные снижение 22 процентов, то некоторые регионы, несомненно, опыт снижение на 30 процентов и более. С снижение такого масштаба, и низкий текущий отношения справедливости к стоимости, многие домовладельцы не останется ипотеки, которые превышают стоимость их дома. Такая ситуация будет добавить значительный риск для ипотеки в регионах, которые сталкиваются с острым падением PRI ЕЭП.

Стоит отметить, что на седьмой район банка Федеральной резервной системы, которая находится в Чикаго, сообщил, что осенью прошлого года несколько банков, в районе обеспокоены тем, что жилья переоценен и ограничивали их кредитов соответственно. (10) Хотя некоторые банки, по крайней мере в седьмом районе, может быть сдержанным их ипотечного кредитования, то маловероятно, что большинство банков по всей стране показали такую же осторожность. Таким образом, резкое падение цен на жилье может привести к значительному росту ипотечных дефолтов, и место серьезное давление на банковскую систему, которая уже страдает в результате нескольких крупных корпоративных банкротств.

После пузыря экономики

Рывок роста в конце 1990-х годов характеризуется тремя пузырями: пузырь фондового рынка, доллар пузырь, и пузырь жилищного рынка. Взаимодействия с раскручивания этих трех пузырьков серьезно осложнит экономическую ситуацию, представив значительно более сложной задачей, чем иметь дело с любым из пузырьков в изоляции.

Последствия краха на фондовом рынке и рынке жилья схожи - обе приведет к сокращению спроса, поскольку потребители сократили расходы, когда они видят свое богатство уменьшилось. В обоих случаях Есть удручающее воздействие на других секторах экономики. В случае с фондового рынка, крах пузыря положили конец основным источником финансирования для технологического сектора. Хотя значительная часть этих инвестиций может быть потрачено, она являются важным источником спроса для экономики в годы максимума пузырь. Кроме того, на рынке жилья была главной силой метательные жилищного строительства, а строители ответили на быстрый рост цен на жилье. Когда этот пузырь очередей, жилищном строительстве, может существенно упасть.

Лопнули как пузыри также приведет к важным вторичных эффектов. В случае фондовый пузырь, к ним относятся уменьшились пожертвования для создания фондов и университетов, недостаточным пенсии, и снижение доходов от прироста капитала налоговых поступлений на всех уровнях государственного управления. Эти вторичные эффекты будут усугублять более прямой сдерживающая последствия лопнувшего пузыря, как некоммерческий сектор и государственные и местные органы власти вынуждены идти на сокращение, и фирмы с определенными пенсионных льгот приведет к увеличению взносов на пенсионное своих работников . В случае жилищного кризиса, резкого спада на фондовых домовладельцев и в результате волны ипотечных дефолтов может оставить большую часть финансовой системы в сложном положении, особенно когда в результате нескольких крупных корпоративных банкротств.

Лучшая политика реагирования к краху этих пузырьков сильный раздражитель. Это именно то, что Федеральная резервная система сделала с низкими процентными тарифной политике последних полутора лет. Федеральное правительство также помогло стимулировать экономику, с бюджетом, переминаясь с профицитом в размере 2,4 процента ВВП в 2000 году дефицит составляет примерно 1,5 процента ВВП в 2002 году. Хотя это изменение не будет достаточно большой, чтобы полностью компенсировать последствия краха как пузыри, это значительный шаг в правильном направлении.

Тем не менее, падение доллара пузыря дает другой набор проблем. Непосредственное воздействие падение курса доллара является повышение цен на импорт в Соединенные Штаты Америки, в то время как снижение стоимости экспорта США для иностранцев. Это будет иметь положительный эффект стимулирования чистого экспорта, что будет способствовать росту экономики Тем не менее, негативная сторона этой ситуации является то, что по более высоким ценам импорта приведет к увеличению инфляции. Импорт в настоящее время приходится около 15 процентов ВВП. Если цены на импорт возрастет на 10 процентов в результате падения курса доллара, это перевод на дополнительные 1,5 процентных пункта инфляции. В то время как рост инфляции такого размера (например, от 2,0 процента до 3,5 процента) не особенно вредно само по себе, Федеральная резервная система может реагировать на такие ростом инфляции с более высокими процентными ставками, тем самым замедляя экономический рост. Возможно также, что такое рост инфляции может привести к повышению долгосрочных процентных ставок, даже без действий со стороны ФРС.

Хотя снижение курса доллара приведет к осложнению задачи разработки эффективной макроэкономической политики, это неизбежно, и это создаст трудности меньше чем раньше это произойдет. Народ не может запустить дефицит по текущим счетам равна 4,5-5,0 процента ВВП на неопределенное время, так же как она не может выполнить бюджетный дефицит такого масштаба на неопределенный срок. Текущего счета соответствует чистой покупке иностранной американских финансовых активов. Поставки доступных финансовых средств будут израсходованы в течение нескольких десятилетий, если торговый дефицит в связи с высокой доллар остается постоянной, как доля от ВВП. Раньше доллар доведено до более устойчивого уровня, тем меньше он будет падать.

В настоящее время экономика также остро нуждаются в стимул, который будет создан увеличением чистого экспорта. После краха пузыря фондового рынка, инвестиционных расходов сократился на сумму, равную примерно 1,2 процента от ВВП по сравнению с 2000 пик. С распадом на рынке жилья, жилищное строительство, скорее всего, отступить на величину от 0,6 до 1,3 процентных пунктов ВВП. Если норма сбережений должны были вернуться в всего в 5 процентов, примерно половина его историческим среднем, то это приведет к спаду потребления составляет примерно два процентных пункта ВВП. Если норма сбережений увеличилась к его историческим среднем (что было бы желательным с таким количеством бэби-бумеров приближается к пенсионному возрасту), спад в потреблении будет близка к шести процентных пунктов ВВП. Переход от профицит федерального бюджета с дефицитом является важным источником стимулов в этой ситуации, но не будет необходимости значительно больше стимула. Без резкого сокращения торговли определенности CIT, трудно понять, как это может произойти.

Заключение

За последние семь лет цены на жилье, продажи увеличились почти на тридцать процентов больше, чем общий уровень инфляции. Примерно одна треть этого прироста соответствует росту цен на аренду жилья по сравнению с другими товарами и услугами. Остальные две трети обусловлено повышением цен на покупку жилья по сравнению с арендной платы.

Эта статья показывает, что нет очевидной причине, что относительный спрос на жилье увеличился бы в такой драматической моды на протяжении последних семи лет. Существует также никаких очевидных объяснений роста цен на покупку жилья по сравнению с арендной платы. В отсутствие каких-либо других надежных теории, единственное правдоподобное объяснение внезапного подъема цен на внутреннем рынке является наличие жилищного кризиса. Это означает, что основным фактором, продажи жилья является ожидание того, что цены на жилье будут выше, и в будущем. Хотя этот процесс может поддерживать рост цен на определенный период времени, то в конечном итоге должны прийти к концу.

В настоящее время рыночная стоимость, падение на рынке жилья приведет к потере от $ 1,3 трлн и $ 2,6 трлн жилья богатства. Это падение замедлится экономика как срыв строительства жилья и его влияние на потребление через эффект богатства. Кроме того, миллионы семей вероятно, столкнется с серьезной напряженности в их личных финансах. Среднее соотношение собственных средств на жилье уже близко минимумов записи. Это соотношение окунетесь стремительно, если рушится жилищный пузырь, в результате чего многие семьи с небольшим или без справедливости в их доме. Эта ситуация особенно трудный, поскольку население сравнительно старый, причем большая часть бэби-бума поколения на грани выхода на пенсию.

Японская экономика переживала одновременного пузырьков в рынок недвижимости и фондовый рынок в конце 1980 года. Распад этих двух пузырьков оставил экономику Японии почти застойного более десяти лет. Соединенные Штаты сталкиваются с теми же видами риска от краха фондового рынка и мыльные пузыри. Это был плохой экономической политики, с тем чтобы эти пузыри развиваться в первую очередь, но если мы будем следовать правильной политике в борьбе с последствиями их краха, он должен еще иметь возможность Соединенным Штатам избежать судьбы Японии.

Добавление

В первом столбце таблицы 1 показывает, жилья доля в общем объеме потребительских расходов в качестве базового года для индекса потребительских цен с 1953 года. Эти годы были выбраны потому, данные обследования потребительских расходов из этих лет имеются. Доля равна сумме акций владельца эквивалентную арендной платы и аренды компонентов. За годы с 1951 по 1972-73, обследование использовать компонент жилья в собственность, а не владелец эквивалентную арендной платы. Бейкер (1996) происходит аренду эквивалентности доли основаны на оценках часть компонента жилья в собственность, который пошел nonrent расходов. Второй столбец таблицы показывает аренду индекса от индекса потребительских цен. Этот показатель используется исключительно, так как он доступен в течение всего периода, и там были некоторые проблемы агрегации, который создал завышения в эквиваленте индекс аренды владельца на часть 1990-х. Третья колонка показывает объединены индекс ИПЦ-U-X1 с 1951 по 1978 и ИПЦ-U-RS с 1978 по 1995 годы, когда она будет доступна.

Рисунок 1 показывает, аренда индекса ИПЦ и OFHEO Главная Индекс цен в первом квартале 1975 года в первом квартале 2002 года, приняв в первом квартале каждого года. Индексы дефлируются ИПЦ-nonshelter.

Таблицы 2а и 2b показать совокупный пять лет и один год темпы роста цен на городских районах с высокой десять и десять самых низких показателей роста цен, в соответствии с OFHEO Главная Индекс цен.

Таблица 4 показывает, потеряли жилье богатства предполагая альтернативы, цены на жилье сократится на 22 процентов в большой пузырь сценарий и 11 процентов в сценарии маленький пузырь. Показатель для всего богатства жилья взят из 2001 оценкой стоимости недвижимости, принадлежащей домохозяйств (ФРС таблица движения финансовых потоков B.100, линии 2 и 3 (Совет управляющих 2002). Эффект богатства считается 6 процентов, как указано в др. Дело и др. 2001.

[Рисунок 1 опущены]

Примечания

(1). Этот показатель основан на индексе цен на жилье со стороны Управления Федеральной надзору за жилищным сектором (2002).

(2.) Эта цифра получена путем вычисления разницы между текущей рыночной стоимости жилья принадлежащих сектора домашних хозяйств (Совет управляющих 2002: Федеральная резервная система, таблица движения финансовых потоков B.100, линии 2 и 3) рыночной стоимости, если цены на жилье просто поднялся на nonshelter уровень инфляции с первого квартала 1995 года (13,7 процентов, исходя из Бюро статистики труда, индекс индекс потребительских цен, за исключением жилья).

(3.) Понятие эквивалентной аренды владелец был разработан в Бюро статистики труда для аппроксимации неявной арендной платы понесенных домашних хозяйств, которые принадлежат ее собственном доме. Он предназначен для удаления расходы, непосредственно связанные с владением, таких как брокерские вознаграждения для риэлторов. Таким образом, предполагается, для измерения стоимости потребления дома, а не любых расходов, которые могут быть связаны с покупкой дома в качестве инвестиций. Годы, указанные в таблице 1, были выбраны потому, что они соответствуют всеобъемлющего изменения индекса потребительских цен, в соответствии с которым Бюро статистики труда, тщательно оценивать часть расходов домашних хозяйств, которые пошли по каждой категории потребления. Этот вопрос подробно описаны в приложении. Индексов цен относятся к первым годам перебазировались поиска: 1953, 1964, 1978, 1987 и 1998, соответственно.

(4.) По данным Бюро статистики труда 'обследования потребительских расходов, доля потребительских расходов будет жилья пиков на 20,3 процента домашних хозяйств, возглавляемых людей в возрасте от двадцати пяти до тридцати четырех Она падает немного назад до 19,8 процента расходов на домашние хозяйства, возглавляемые людей в возрасте тридцати пяти до сорока четырех. Доля расходов на жилье посвящена понижается до 18,0 процента домашних хозяйств возраст сорок пять-пятьдесят четыре, и только 16,7 процента домашних хозяйств возрасте пятьдесят пять на шестьдесят четыре. В послевоенное поколение уйдет на последних двух возрастных групп, изменение демографической структуры предполагает значительное снижение спроса на жилье (ftp://ftp.bls.gov/pub/special.requests/ce/share/2000/age. TXT), по состоянию на 10 июля 2002.

(5.), Что эквивалентно индекс аренды владельца была сопоставимой спад, переходя от 4,8 процента темпов роста во второй половине 2001 года до 4,0 процента в первом квартале 2002 года до 3,2 процента во втором квартале.

(6.) Вакансии жилищного положения, второй квартал 2002 года (<a target="_blank" href="http://www.census.gov/hhes/" rel="nofollow"> www.census.gov/hhes/ < /> www.housing/hvs/q202tab1.html).

(7.) Данные о ставках по ипотечным кредитам были взяты из Совета управляющих Федеральной резервной (<A HREF = "http://www.federalreserve.gov/releases/h15/data/m/cm.txt" целевых = "_blank" относительной = "NOFOLLOW"> www.federalreserve.gov/releases/h15/data/m/cm.txt </ A>), по состоянию на 10 июля 2002.

(8.) Важно отметить, что это большой пузырь сценарий не крайность. Вполне вероятно, что часть недавнего роста индекс стоимости аренды само объясняется пузыря, поскольку более высокие дома-отпускных цен привели к росту цен на аренду. Если индекс цен на жилье упал до уровня nonshelter ИПЦ, действительно крайних сценария, это будет означать снижение цен на жилье на 30,8 процентов от их уровня в первом квартале 2002 года.

(9.) Это соотношение вытекает из кредитных потребительских мая отчет Федеральной резервной системы, и в мае личный доклад доходы от торговли США. Эта цифра преуменьшает фактической задолженности по сравнению с предыдущими периодами, так как был огромный рост в лизинг автомобилей за последнее десятилетие. Аренда автомобилей эквивалентны задолженности для практических целей, и может рассматриваться в качестве замены для покупки нового автомобиля, но не включенные в данные Федеральной резервной системы долг. Если арендных обязательств были добавлены в долг, было бы поднять уровень потребительской задолженности примерно на два процентных пункта.

10. Этот доклад можно найти в Бежевая книга от 19 сентября 2001 (<A HREF = "http://www.federalreserve.gov/fomc/beigebook/2001/20010919/default.htm" целевых = "_blank" относительной = " NOFOLLOW "> <www.federalreserve.gov/fomc/beigebook/2001/20010919/default.htm />).

Рекомендуемая литература

Бейкер, Д. 1996. "Как Цены Справа: Методологически соответствии Индекс потребительских цен, 1953-94". Washington, DC: экономический институт политики.

Совет управляющих Федеральной резервной системой США. 2002. Поток фонду. Вашингтон, округ Колумбия (<a target="_blank" href="http://www.federalreserve.gov/releases/g20" rel="nofollow"> www.federalreserve.gov/releases/g20 </ A>).

Дело, K.; Р. Шиллер, и J. Квигли 2001. "Сравнение Богатство Эффекты: Фондовый рынок в сравнении с рынка жилья". Национальное бюро экономических исследований, Кембридж, штат Массачусетс.

Dynan, К., Д. Маки. 2001. "Существует ли материя фондового рынка для потребления?" Рабочий документ, 2001-23. Washington, DC: Совет управляющих Федеральной резервной системой США.

"ФРС Главный обвиняет корпоративной жадности, Билл дом пересматривает". 2002. New York Times (17 июля): A1.

Маки, Д. и М. Палумбо. 2001. "Сложные эффект богатства: Когорта Анализ сбережений домохозяйств в 1990 году." Рабочий документ, 2001-21. Washington, DC: Совет управляющих Федеральной резервной системой США.

Управление по федеральному надзору предприятия жилищного строительства. 2002. "Индекс цен на дома, первый квартал 2002 года". Washington, DC: Федеральное управление по надзору предприятия жилищного строительства.

Дин Бейкер является содиректор Центра экономических и политических исследований.

Вызов